必看教程“山西大唐麻将怎么免费用挂”分享用挂教程
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【央视新闻客户端】
“资产通过公募REITs形成流动性，当市场做大做强时 ，其实会拉动新一轮投资 。”
11月21日下午 ，江苏省及南京市相关领导赴南京青晏阁（河西南G116社区）调研保障性租赁住房工作，河西南G116社区资管方兼运营方——瓴寓国际CEO张爱华在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）采访时表示：“2026年住房租赁市场快速上涨的概率不大 ，但瓴寓国际中长期仍然偏谨慎乐观 ，原因是从土地出让情况来看，保租房集中供应已趋近尾声 ，到2027年会逐步缩减并趋于稳定 。 ”
瓴寓国际CEO张爱华 受访者供图
所有项目“以退定投 ”
NBD：瓴寓国际与紫金财险 、新华资管共建租赁住房专项基金 ，并落地首个项目南京河西南保障性租赁社区，公司对于长租公寓的退出路径通常如何规划？
张爱华：要让长租公寓行业可持续性发展，必须实现资产的流动性。该项目在开发前端 ，就完成了与紫金保险 、新华资管共建新的基金 ，然后放到类REITs去孵化，让它变成成熟资产 。
所有项目“以退定投” ，启动之前已经规划好了退出的时间点、投资人的要求 ，按照投资人关注的维度建立好风险管理模型 。投资人对产品的长期持有性要求更高，不能选市场需求不足 、有问题 、不具备可持续性的项目。
这是一门“100块钱定生死的生意 ”。如果每间房的租金下降100元 ，1000间房的年租金就减少了120万元 。在Cap Rate（资本化率）为5%的情况下 ，不考虑空置和收租损失等情况，1000间房在投资端的损失就是2400万元（120/0.05） 。也就是说 ，精细化管理在这个过程中 ，体现的价值是几何倍提升的。
NBD：瓴寓国际在私募与公募REITs方面分别进行了哪些尝试？
张爱华：事实上，瓴寓国际做了三类基金 。
第一类是开发型基金 ，即从开发阶段进入 ，买地、拿地或者直接购买项目，由于前端风险比后端更大，所以回报也会更高 。
第二类是Pre-REITs基金 ，通常项目建设完成后第一年还不符合公募条件 ，需要再“养一养 ”，这个阶段就由Pre-REITs基金接手 ，大约1～2年时间。例如上海松江柚米社区就是典型的Pre-REITs基金参与的项目 。
第三类则是在Pre-REITs基金孵化数年后 ，不管公募、私募，还是类似险资的长持基金 ，由稳健型基金承接 ，至少持有8～10年 。
NBD：长租赛道靠的是“精耕细作”，如何将投资有效转化为经营效益？
张爱华：一是深刻理解目标客户 ，二是基于客户需求设计高性价比产品 ，三是高效运营服务。
这些靠“人 ”定不出来 。瓴寓国际2018年开始构建大数据与数字化系统，以租金关键因子为例 ，租金以地段为常量 、产品溢价为关键乘数因子 ，以及运营系数构成 。通过自研系统，将区域客户热力图与画像，结合第三方数据交叉验证 ，集合集成竞品数据 、状态及需求分析 ，最后形成智能定价。这一系统已迭代至3.0版本，支持区域点位租金自动测算 。
现在的年轻人可能要看12套房 ，才会下单租一套房 。而当下年轻人在需求上充满了矛盾 ，例如“不希望被打扰，但喜欢被看见 ”“审美要求高 ，但支付能力不足”等等。因此要把这件事情做好 ，其实是非常困难的事。我们的客研系统积累了百亿条数据，精准地分析客户需求 ，通过智能化、智慧化社区体现服务 ，不让年轻人感受到“被管理 ” 。
NBD：当前阶段，政策层面还可以在哪些关键环节提供更明确的支持？
张爱华：投资人是非常成熟的 ，在解决了资产流动性以后 ，会越来越看重这个行业 。目前保租房公募REITs的认购比例达到1:200，一份难求，说明市场上不缺投资人。相比股票或其他上市交易的品种 ，保租房REITs不是流动性不够强 ，而是符合回报的资产不够多 。
国内市场从出现公募REITs开始，到相关立法工作不断推进 ，标志着行业逐步走向成熟 。此时更需要考虑的是 ，如何让它更市场化地运作和流动。这需要政策鼓励，使过程更加简洁高效；让更多元的主体参与 ，共同推动市场进一步活跃 。
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